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泉州市城镇集体工业联合社关于进一步规范 市属集体企业房产租赁行为的实施细则(暂行)

日期:2018-01-11 阅读次数:6851次 来自:泉州市产权交易中心

为进一步规范企业房产租赁行为,提高集体资产经营效益,防止集体资产流失,确保集体资产保值增值,根据《泉州市人民政府关于进一步规范市直行政事业单位房产租赁行为的意见》(泉政文〔2010267号)精神,结合企业实际情况,制定以下实施细则。

一、实施范围

1、本细则所称企业,是指泉州市城镇集体工业联合社市属城镇集体企业(含二轻中专学校)。

2、本细则所称房产租赁,是指企业作为房产出租方,将房产及依附于房产所形成的权益(包括但不限于办公楼、店面、厂房、商场、仓库、停车场、广告位及其它场地等)整体或部分出租给自然人、法人或者其他组织(以下简称承租人)使用、经营,并向承租人收取租金的经营行为。

二、租赁程序及相关事宜

1、企业拟出租房产,应事先制订拟出租房产的招租方案(包括房产概况、租赁期限、招租底价、资产明细清单等)。企业在制定出租方案时,应召开厂务会议或职工(代表)大会,以有利于资产资源的整合,提高资产收益为目的,集体研究、合理确定招租底价、租赁期限、出租用途、对承租人资格要求、租金收取方式、房屋维护与修缮等事项,并报市联合社审核。经市联合社审核同意后,统一进入泉州市产权交易中心,采用公开竞价招租的方式确定承租人。对已出租的房产,企业应在租赁期满提前2个月,制定出租方案并按上述程序报备。

2、实行公开招租:企业与泉州市产权交易中心签订委托招租协议后,市产权交易中心就房产招租信息在泉州晚报、泉州市产权交易中心网站等媒体发布公开招租公告(公告时间不低于10个工作日)。

1)房产招租应坚持公平、公正、公开和竞争性原则,鼓励房产整体招租。不得为某个承租方设立排他性条件,因特殊情况需要设定招租条件的,需市联合社审核同意后方可实施。

2)签订3年以上(含3年)租期合同的,应根据各类租赁合同的实际,原则上在合同中确定具体起止时间,租金应有所递增。

3)房产租赁期限(含装修期和免租期,下同)一般不超过3年,整体招租原则上不超过5年。如因承租方投入较大资金用于特定用途改造等特殊原因的,需召开职工(代表)大会研究,并报市联合社审核同意后,方可适当延长租赁年限,但最长不得超过8年。

4)房产整体招租的,需召开职工(代表)大会研究,并报市联合社审核同意后方可实施。

5)对只有特定承租人才有能力经营,或因特殊情况无法公开招租,只适宜采取协议租赁的,经报市联合社审核同意后可以采用协议租赁方式。

6)面积少于20平方米且月租金500元以下的非营业场所(如单间宿舍、楼梯间、储藏间、简易搭盖场所等),或期限一年以内的临时性非营业租赁场所,经企业厂务会议研究,可以采用协议租赁方式出租,租赁合同原则上一年一签。企业应制定规范性管理办法,并将上述场所清单、管理办法和租赁合同报市联合社备案。但企业不得将作为一整体的房产拆细出租于同一承租人。

7)招租公告期内,对符合招租条件且已交纳保证金的承租意向人,招租企业应安排招租场所现场勘察。

8)进入泉州市产权交易中心的房产招租活动,采取公开竞价,以最高报价者为房产承租竞得人。

3、签订租赁合同。招租工作完成后,房产出租企业应及时按成交价格与承租人签订租赁合同。企业应建立健全租赁合同等档案管理制度,原则上使用统一的房屋租赁合同文本格式。房屋租赁合同应包括如下内容:标的情况、租赁期限、租金、双方权利与义务、合同变更、转租行为约定、解除及合同纠纷的处理办法和违约责任条款等。合同中应当特别载明合同终止情形及免责条款,如市政建设需要搬迁、土地被收储和企业改制等情形,出租方有权终止合同并予以免责。租赁合同应自签订之日起5个工作日内报市联合社备案。

4、租赁项目未征集到符合条件的意向承租人。企业房产在泉州市产权交易中心公开招租竞价未征集到房产承租人的,按照以下方式处理:

1)企业自行组织租赁的,租赁条件必须和报送给泉州市产权交易中心的招租方案设定的条件一致,但租赁底价可高于招租方案设定的租赁底价。企业应将租赁合同和泉州市产权交易中心出具的《招租情况反馈函》自租赁合同签订之日起5个工作日内报市联合社备案。

2)租赁项目进入顺延公告期,顺延时间最长不得超过2个月。

3)企业可以在不低于第一次租赁底价90%的范围内设定新的租赁底价再次进行公告。如新的租赁底价低于第一次租赁底价的90%,企业应重新进入公开招租程序。

三、加强管理

1、企业应将房产租赁纳入重大事项研究,租赁情况及租赁合同要按照厂务公开及相关规定及时公布。

2、企业应每年定期分析房产的管理及使用情况,对可出租的房产及时进行梳理,制定相应的招租实施方案(包括房产概况、租赁期限、招租底价、资产明细清单等),经厂务会议或职工(代表)大会研究通过后组织实施。

3、企业应及时准确掌握市场信息,根据拟出租房产的评估价值及其所在地段、同类房产出租价格等实际情况,提出租赁底价。  

4、企业应进一步强化合同履行管理工作。承租人不履行或者不完全履行合同的,企业应及时采取措施,保证协议的正常履行。承租人确实无力履行的,企业应及时终止合同,减少集体资产损失。

5、建立企业房产出租报告制度。企业每年上报一次房产出租管理情况,即在次年1月中旬前,将上一年的房产出租情况上报市联合社。市联合社不定期对企业房产租赁情况进行专项检查。

6、市联合社相关科室要加强对企业房产公开招租活动的指导协调;市联合社监察室要加强对企业房产招租过程的监管,及时查处企业房产租赁交易过程中发生的违法违规行为,确保房产出租工作公平、公正、公开进行。

7、企业有关人员在房产出租过程中,弄虚作假或违反规定擅自处理的,依照有关规定给予纪律处分;造成集体资产损失的,依法追究有关责任人员的经济责任;涉嫌犯罪的,依法移交司法机关追究其刑事责任。

四、其他

本细则由泉州市城镇集体工业联合社负责解释,从2015年元月1日起实施。各县(市)城镇集体工业联合社可根据实际情况参照执行。